Подробнее: |
Введение
Актуальность настоящей работы. Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его существование регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.
С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было в долгу у общества не только и не столько за свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.
До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов).
Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.
Следует признать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который наконец-таки упорядочил регулирование жилищных отношений.
ЖК РФ был принят 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в Российской газете 12 января 2005 г. и, как указывалось выше, вступил в силу с 1 марта 2005 г. Многие юристы , оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о договоре найма по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений найма жилья в данных социально-экономических условиях.
Предмет исследования: Центральное место в работе отводится исследованию особенностей регулирования найма и аренды помещений в российском праве.
Объект исследования: институт найма и аренды жилых помещений в российском праве.
Цель работы: исследование особенностей договора найма и аренды жилых помещений и особенностей его регистрации.
Задачи работы: руководствуясь вышепоставленной целью, мы ставим перед собой следующие задачи:
1) исследовать понятия «коммерческий найм» и «аренда жилых помещений»;
2) провести анализ правовой природы договора найма;
3) провести анализ правовой природы договора аренды;
4) подвести итоги проделанной работы: оценить проблемы и перспективы указанных видов договоров.
Методологические основы работы: Методологической основой работы является общий диалектический метод научного познания и связанные с ним принципы историзма и объективности исследования. Помимо общенаучных методов применяются и специальные (частнонаучные): сравнительно-исторический, конкретно-социологический, системный, структурно-функциональный, формально- логический и др. Использование методов в их сочетании позволило осмыслить и раскрыть предмет исследования в обобщающих закономерностях, в разнообразных деталях и ракурсах, что в конечном итоге дало возможность решить поставленные автором задачи.
Основные источники работы: данное правовое исследование основано на анализе нормативной базы (в частности Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищной политики и т.д.) и правоприменительной практики.
Степень освещения темы в литературе. Изучение научных источников свидетельствует о том, что проблема договора найма и аренды жилого помещения в России длительное время не исследовалась во всем ее многообразии. Специальные работы по данной теме довольно редки.
Практическое применение: данная работа может быть использована студентами и аспирантами юридических факультетов в качестве учебного материала, и практического пособия - всеми кто интересуется вопросами договорных отношений в части найма жилых помещений.
Научная и практическая новизна дипломной работы состоит в том, что с современных позиций предпринята попытка комплексного анализа вопросов, связанных с регулированием договорных отношений в части найма жилых помещений. Данная работа представляет собой попытку рассмотреть отношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение с позиций его найма и аренды. В работе проведен анализ действующего, преимущественно гражданского и жилищного законодательства, кратко описывается историческое развитие данного института, рассматривается судебная практика Конституционного Суда Российской Федерации, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.
Заключение
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах.
Согласно современным научным представлениям, «аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату» .
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.
Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).
Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества . Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ. Из него следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).
При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды зданий и сооружений, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).
Анализируя рассмотренный в работе материал можно сделать ряд основных выводов:
- во-первых, по рассматриваемым договорам жилые помещения передаются во временное возмездное владение и пользование: по договору найма жилых помещений – гражданам, а по договору аренды жилых помещений – юридическим лицам, при этом ГК РФ в п.2 ст.288 и п.2 ст.671 регламентирует использование жилых помещений только для проживания граждан.
- во-вторых, в ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма и договор коммерческого найма, основное различие которых заключается в том, что объектом договора социального найма могут быть помещения предназначенные для социального использования, а объектом договора коммерческого найма - жилые помещения сдаваемые на коммерческих началах с целью получения прибыли.
- в-третьих, во всех рассматриваемых договорах предусматривается письменная форма, причем договор аренды жилых помещений подлежит государственной регистрации.
- в-четвертых, в отличие от коммерческого найма и аренды жилых помещений, социальный наем возможен только в жилых помещениях государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.
- в-пятых, договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений регулируются в основном гражданским законодательством, а договор социального найма - в основном жилищным и в некоторой части гражданским.
Список источников и литературы
I. Нормативно – правовые источники
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
2. Гражданский кодекс. Часть вторая. от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
3. ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (принят ГД ФС РФ 06.03.1998)
4. Постановление Правительства РФ от 31.12.2004 № 909 «О порядке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим – гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, членам их семей»
5. Постановление Правительства РФ от 06.09.1998 № 1054 «О по-рядке учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в ОВД, а также военнослужащих и сотрудников государственной противопожарной службы, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранной постоянном месте жительства»
6. Приказ Министра обороны РФ от 16.06.2005 № 235 «О мерах по реализации в ВС РФ Постановления Правительства РФ 31.12. 2004 г. № 909»
II. Материалы судебной практики
7. Постановления Пленума Верховного Суда Союза ССР «О применении судами жилищного законодательства» N 2 с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума от 30 ноября 1990 г. N 14 // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств и иного имущества, приобретенных преступным путем»
III. Учебники, статьи, монографии
9. Амелина А.С. Миф о маневренном фонде. – М.: ПРИОР, 2005
10. Болдина А.Н. Новеллы жилищного права/ Экспертиза, 2006, № 11
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.
13. Иоффе О.С. Из истории цивилистической мысли // Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000.
14. Крылова А.Е. Прекращение договора найма жилого помещения . – М.: Смарт, 2005
15. Мишин С.А., Гришин А.Н. Комментарии нового ЖК РФ. – М.: Юридическая литература, 2004
16. Опарина М.В. Современное регулирование договора найма жилых помещений / Экспертиза, 2004, № 12
17. Полозова О.В. Договор социального найма жилых помещений. – М.: Юридическая литература, 2005
18. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, 2004, №7, 8.
19. Симонова А.Н. Коммерческий найм жилых помещений. – М.: Литера, 2005
20. Яковлев П.А. Жилищное право. – М.: Смарт, 2005
IV. Электронные ресурсы
21. Данные Национальной единой риелторской сети - http://ners.ru/
Приложение
Образец договора найма
Мы, Алексеева Людмила Михайловна, 30.01.1951 г.р., паспорт 49 03 № 568723, выдан ОВД Новгородского района Новгородской области 28.08.2003 г., код подразделения 532-014; проживающая по адресу: Новгородская область, Новгородский район, пос. Панковка, ул.Индустриальная, д.8, кв.69, именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны,
и Платонова Наталья Николаевна, 09.04.1980 г.р., паспорт 49 02 № 418969, выдан Марёвским РОВД Новгородской области 19.12.2002 г., код подразделения 532-012; проживающая по адресу: Новгородская область, Новгородский район, пос. Панковка, ул.Индустриальная, д.8, кв.69, именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем
1. Предмет договора.
1.1. Наймодатель, являющийся собственником квартиры с кадастровым номером 53:11:240104:0004:78/25:0069/А, расположенной по адресу: Новгородская область, Новгородский район, пос. Панковка, ул.Индустриальная, д.8, кв.69, предоставляет Нанимателю указанное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания.
1.2. Срок действия настоящего договора: с 09.10.2007 г. по 28.02.2008 г.
1.3. По взаимному соглашению сторон срок действия настоящего договора может быть продлен.
2. Расчеты по договору.
2.1. Ежемесячная плата за наем устанавливается в размере 500 (пятьсот) руб.
2.2. Плата за наем вносится Нанимателем помесячно с 15-ого по 20– ое число оплачиваемого месяца.
2.3. Оплата услуг электроэнергии (согласно показаниям счетчика) производится Наймодателем самостоятельно в полном объеме и не включается в ежемесячную плату за наем.
2.4. Оплата квартирной платы, коммунальных услуг осуществляется Наймодателем.
3. Обязательства сторон.
3.1. Обязанности Наймодателя:
1) предоставить нанимателю квартиру в пригодном для проживания состоянии;
2) предоставить Нанимателю право зарегистрироваться по месту проживания (в указанной квартире) без права пользования указанной квартирой, а также зарегистрировать в указанной квартире по месту проживания несовершеннолетних детей - Кудряшова Даниила Русланович, Платонову Карину Анатольевну.
3.2. Обязанности Нанимателя:
1) использовать переданную ему по договору найма квартиру только для прожи-вания;
2) соблюдать правила пользования квартиры, содержания жилого дома и придомовой территории;
3) своевременно сообщать Наймодателю о выявленных неисправностях элементов квартиры и дома;
4) своевременно вносить плату за наем в порядке, предусмотренном п. 2.2 настоящего договора;
5) самостоятельно своевременно вносить платежи, предусмотренные п. 2.3. настоящего договора;
6) не производить переустройство и перепланировку квартиры;
7) не сдавать квартиру в поднаем;
8) не ухудшать техническое и косметическое состояние квартиры;
9) освободить квартиру в срок, указанный в договоре найма;
10) после окончания договора найма сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие иных лиц указанных в пп.2 п 3.1. настоящего договора.
3.3. Права Наймодателя:
1) требовать от Нанимателя соблюдения правил пользования квартирой, содержания жилого дома и придомовой территории;
2) требовать от Нанимателя своевременного внесения платы за наем;
3) требовать от Нанимателя освобождения квартиры по истечении срока договора найма;
3.4. Права Нанимателя:
1) требовать от Наймодателя исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.1 настоящего договора.
4. Ответственность сторон.
4.1. За несвоевременное внесение платы за наем, Наниматель уплачивает пеню в размере 1 % от месячной платы за каждый день просрочки. В случае просрочки внесения платы более 15 дней Наймодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке и требовать от Нанимателя освобождения квартиры.
4.2. В случае если Наниматель не освобождает квартиру в течение трех дней после окончания срока действия настоящего договора либо его досрочного расторжения, он уплачивает плату за наем, а также пеню в размере 50 рублей в день за каждый последующий день просрочки.
4.3. В случае ухудшения технического и косметического состояния квартиры Наниматель обязан уплатить штраф в размере месячной платы за наем и восстановить прежнее состояние квартиры.
5. Срок действия и порядок расторжения договора.
5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания. Изменение условий настоящего договора, а также его расторжение по соглашению сторон оформляется дополнительным соглашением, подписываемым сторонами, либо путем обмена почтовыми отправлениями, заверенными передающими органами связи.
5.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон договора в следующих случаях:
1) если квартира перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2) в других случаях, предусмотренных законодательством.
5.3. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом Наймодателя не позднее, чем за один месяц.
5.4. По требованию Наймодателя, договор может быть расторгнут в следующих случаях:
1) разрушения и порчи квартиры Нанимателем;
2) использования квартиры Нанимателем не по назначению;
3) существенного нарушения Нанимателем прав и интересов соседей.
6. Прочие условия.
6.1. Споры, возникающие между сторонами при исполнении настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.
6.2. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой – у Нанимателя.
7. Подписи сторон.
Наймодатель:
Алексеева Людмила Михайловна
_____________________________________________________________________________________
Наниматель:
Платонова Наталья Николаевна
_____________________________________________________________________________________
Дипломная работа выполнена мной совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.
«___»_____________ 200__г.
_______________ ____________________
(подпись) (Ф.И.О.)
|
обратная связь
